給料UPだけじゃない！不動産投資で10年で財産を築く方法とは？
こんにちは。アレックスです。
今日はもし自分が10年前に戻るとしたら、早期に財産を作るために、仕事で給料を増やす以外に何をしたか書いてみたいと思います。
以前のエントリで自分が増やしたのは単純に給料が10年間で10倍以上になって財産を築けたからと書きました。
それは事実なのですが、給料以外に約7年前位からやっていた不動産投資から毎月入ってくる不労所得もあります。
主に3つのアパートを所有していて、合計すると大体70部屋くらいの規模の不動産を所有しています。自分の不動産の経験をもとに、１つのやり方を考えたので、皆さんと共有したいと思います。
国税庁が発表した令和3年のデータによると、日本の平均給与は443万円で、月の収入にすると37万円です。これは29万円の毎月の手取り給与と言うことです。
そこで日本の平均給与とほぼ同じ毎月30万円の手取り収入があって、そのほかに約５百万円の貯金がある家庭で、10年後の財産形成を目指して、どのような不動産投資の方法が適しているか考えました。
経済的独立まで達成できれば良いのですが、毎月の出費の必要額は個人差が大きいので、ここでは10年後に毎月20万円位の不労所得を得ることを目指すシミュレーションです。
不動産からの家賃収入で毎月20万円を得るには、ざっくりですが、価格が約2千万円で利益率約12%のアパートを所有する必要があります。
今は円安による資材高騰や人材不足による職人の給与上昇などの影響で、不動産価格が少し上がっているので、利益率10%を超える不動産物件を東京近郊(神奈川・千葉・埼玉の人口が多い市町村)で見つけるのは難易度が高いです。
一方で、群馬、栃木、茨城あたりの郊外まで範囲を広げれば、築20年位で12%程度の利益率の物件は数多くあるので、関東に住んでいる人にとっては、そこら辺の物件が第１ターゲットとして良いですね。
関西圏であれば、岡山・三重あたりになるのでしょうか。関西方面の事情はよくわかってないので、自信ないです。すみません。
収入や金融資産の状況によるので一概には言えませんが、一般的なサラリーマンが収益不動産を購入する場合、多くのケースで物件価格の２割から３割の金額が頭金として必要です。
２割の場合、頭金は400万円なので、こちらは貯金の500万から充当します。
で、残りの1600万円(+アルファ)は金融機関から借りるのですが、ローンはざっくり3％くらいの金利になる場合が多いです。
ここで重要なのが、期間を何年のローンで組むのが良いかという点です。
一般的には30年などの長期で借りて、毎月のキャッシュフロー(家賃収入からローン返済額を引いた残りの金額)をできるだけ多くしましょうとなるのですが、自分は10年の短期でローンを組むのをお勧めします。
ローン金額: 1,600万円
ローン返済期間: 10年
金利: 3.3%
返済方法: 元金均等返済
毎月返済額: 約17.7万円/月
上記の通り、10年で3.3%で借りれた場合、毎月の返済額は17.7万円となり、満室想定時の毎月の家賃収入が20万円よりも少ない金額となります。
経費は、管理会社に払う管理費用、税金、修繕費用(スポットで発生)、客付け業者向け広告費用（スポットで発生）などです。
管理会社に支払う毎月の管理費は1万円(家賃収入の5%)くらいなので、家賃収入から充当できます。
税金も地方の木造であれば、年間数万円程度なので、これも家賃収入から補填できますね。
残りのスポット費用は、毎月の家賃収入の余りをためて、適宜そちらから支払う感じになりますが、少し足りない場合は毎月の給料から少し出す感じになると思います。
資産形成に関する多くの本の中で、給料の一定額(理想は３割・一般的には２割)を資産形成に当てるよう書かれています。
手取り30万円の２割は6万円になるので、毎月6万円を投資に充てるイメージです。
所有不動産で、家賃収入では補えない突発的な出費が発生した場合は、この6万円から必要な分を出費するのが良いと思います。
不動産の方に出費しないで良い月は、ドルコスト平均法によるインデックス投資をお勧めします。
株価が上がっても下がっても、一定額(今回のケースでは6万円)を粛々とインデックスに投資し続けるイメージです。
資本主義が崩壊しない限り、辛抱強く投資し続ければ時間の経過とともに利益が出てきます。この部分は余談なので、ここまでにしておきます。
このように、地方で一棟のアパートを所有し、家賃収入は全て不動産のローン返済と運営費用に回すことで、10年後にはローンが完済します。
あなたがリスクをとって不動産投資をしたことで、10年後には毎月20万円の不労所得が入る仕組みが完成します。
もし、800万円を不動産投資の頭金に使えるなら、上記と同規模の物件を２つ所有することで、10年後に毎月40万円の不労所得をもらえる仕組みとなります。
もちろん、不動産は築年数とともに痛みが出て、ところどころ修繕をする必要も出てきますが、普通にメンテナンスしておけば、木造の築30年・40年でも基本問題なく運営できます。私も築30年を超えているアパートを一棟運営していますが、大部分の期間は、ほぼ満室で経営できています。
10年で不動産ローンを完済した後は、毎月20万円近い不労所得とインデックス投資で積み上げた1000万円近い資産(毎月6万円x12ヶ月x10年x利回り)があるので、サラリーマンを辞めて起業をチャレンジしたり、少しだけ派遣などで働くスローライフに移行したり、もちろんサラリーマンを継続して資産形成を加速するのも良いと思います。
10年の間に給料も上がっているはずですし。給料はどんどん増やしてくださいね！
私が増やした方法はこちらです。
他の人が怖がってやらない不動産投資を、10年間という時間をかけてリスクを最小化しながら戦略的に実行することで、あなたの人生のオプションが飛躍的に増えるので、すごくお勧めです。
不動産と書く通り、不動産は動かない資産なので、不動産投資の成否は購入時点で８割くらい決まってしまいます。購入後にどんなに運営を頑張っても、儲からない不動産物件を買ってしまった後では、やれることはすごく限られてしまいます。
この仕組みをやってみたいと思った場合は、まず信頼できる収益不動産を扱っている会社を探すのが最優先課題です。
素人が探しても限界がありますし、不動産は非公開で回っている情報が多いので、その情報網を持っているプロ集団を活用するのがすごく大事です。
信頼できそうなプロの専門業者さんは、セミナーに出たり、ネットで探すなりして、失敗しない収益不動産物件を数多く紹介してくれそうな業者を見つけたら、話をしてみると良いと思います。私は10社くらいアプローチして、自分が信頼できる業者さんを見つけました。
もちろん私が信頼してい会社を紹介することも可能ですので、その場合は気軽にコメントなどで連絡をください。
あなたが、人生のオプションを少しでも多く持てるよう応援してます！
